专业机构到底是怎样评估房屋价值的？

       房屋评估是房产抵押贷款的一个重要环节，评估价值的多少会直接影响贷款额度的多少。为大家介绍一下房屋评估的主要项目，看看具体哪些因素会影响你的房屋估值。

　　机构如何估值？

　　1、折旧（房龄）

　　指房屋因时间而造成的损耗。房子一旦盖好便进入折旧期，一般说来，砖混结构一等房屋的折旧期限是50年，那么每年的折旧率为2%

　　2、土地生熟程度

　　指基础设施的通达程度和土地的平整程度。简单的理解，就是抵押房屋周边设施的完善程度。其评判标准主要有三通一平、五通一平和七通一平。七通一平视为最好。

　　三通一平指水、电、道路通，土地平整。

　　五通一平指通水、通电、通路、通气、通讯、土地平整。

　　七通一平指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。

　　3、资本化率

　　把资本投入到不动产所带来的收益率，其影响因素包括：自有资本所占比率；外来资本（如借贷）利息；因老化（折旧、功能下降等）产生的贬值和收益降低（相对值）；因通货膨胀带来的不动产增值和收益的增加（绝对量）；还贷后自有资金的增加。

　　4、基准地价

　　基准地价是土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，并由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。

　　5、标定地价

　　是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。大家可以简单的理解为所在小区的均价，以及小区内类似房屋（户型、楼层、装修）的挂牌价和成交价格。

　　6、出让地价、转让地价和其他地价

　　出让地价：国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益；

　　转让低价：土地使用者将土地使用权再转移的价格。

　　7、房屋重置价格

　　是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。

　　8、底价

　　是指政府、企业或私人出售(尤其是拍卖)房地产时确定的最低价格，亦称起叫价格(简称起价)。

　　9、补地价

　　是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。　　

自己如何估值？

　　前面说的是专业评估机构评估房产价值时主要考察的几个项目，对于普通用户来讲，过于专业。如果我们需要对抵押的房屋进行估值的话，可以从哪些方面来考量呢？房妈为大家总结了几个简单易懂、可执行性强的几个因素，按照这几个因素进行估值，和专业机构最终估值价格也不会差距太大，供大家参考。

　　1、周边房价：所在小区的均价，以及小区内类似房屋（户型、楼层、装修）的挂牌价和成交价格；

　　2、房龄：房子一旦盖好便进入折旧期，一般说来，砖混结构一等房屋的折旧期限是50年，那么每年的折旧率为2%；

　　3、户型：旧房因户型不合理、功能太落后而无法媲美新房，如果在房子的户型设置中，客厅、卫生间和厨房的面积都不大，则扣减10%；

　　4、楼层：房子所在的楼层不同，价格不一样。例如一、二层是基准价，五、六层扣减3%，七层减5%，而三、四层则加3%，顶层减5%。

　　5、除此之外，房屋的朝向，是否有违规搭建（可能造成无法抵押），小区活动和习惯性因素等也会影响评估，例如，假如房子没有朝南的门窗，则扣减5%；小区没有单独封闭，也扣减5%；属于重点中学区域的房子要加15%，配套齐全加10%等等。