地产抵押评估存在的问题及建议

随着我国房地产行业发生的天翻地要的变化 ，房地产评估的应用领域也逐渐扩大，从房地产买卖、交换、入股.租赁、抵押、征用补偿，到企业的合资租赁经营、股份制改造、兼并、破产清算等，逐步渗透到金融行业的各个领域。以房地产抵押评估来说，它已成为房地产所有者进行抵押贷款的一项最重要的工作。房地产抵押评估业务就像一条纽带将房地产所有者、评估机构和银行紧密地联系在一起，既相互影响，又密不可分。但由于我国房地产抵押评估发展较晚，相应的法律法规、评估程序、原则、规范等还存在一些问题，解决号这些问题，对于评估工作的开展有重大意义。
  有关房地产估价的法律法规不健全，体制准则不完善，具体体现在以下几个方面:
其一，不能正确判断房地产的抵押有效性。尽管《土地管理去》 《城市房地产管理却》 《担保法》等法律具体规定了不同性质的房地产作抵押，如房改房，集资房等，但现实业务中有些评估人员并不熟悉这些法律法规.只是按照以往的评估经验，对破估房地产做出测算，其结果是评押物价值与实际价格相差基远，从而造成抵押价格无效或缺值。
其二，概念不清晰，易发生歧义，例如，对于房地产抵押价值评估 '可参照设定抵押权时的类似房地开的正常市场价格进行”，那么所谓的正常价格是什么呢？是二级市场的房地产销售价格还是三级市场的二手房交易价格？一般来说，销售价格高于二手房甲乙价格，而抵押房地产的价格属于三级市场，所以，如果以销售价格来估算抵押房地产价格，就会导致评估价值高于实际价值，而这样的歧义正是由不完善，不健全的准则和规定造成的。

其三，对于本身存在问题的规定评估中也未涉及，房地产抵押是一种在将来可能转让的行为，其前提是房地产权利进行了登记，并通过让渡来实现，但事实上并不是所有的房地产权利都能登记，而在当前的房地产价值评估中并没有提及这些不能登记或无法登记的权利，也就是说在评估时没有把这些客观的权利价格评估进去，就会导致抵押人的房地产权力大于等于抵押人所能实现的房地产权利，可想而知，这样估算出来房地产价值并不是真实的房地产价值。

第四，责任划分不明确，加大了评估的法律风险，由于涉及资产评估的行政管理部门较多，加上现行规律法规的不健全，所有的行政管理部门都希望通过立法或颁布法规的形式对其管辖的资产来进行管理。