终于有人承认了：房地产资本主义正风靡中国！

过去的一周，作为“沃顿-钜派高净值客户”研修班的特邀辅导员，我和学员们一起在宾夕法尼亚大学沃顿商学院上课。就在美国教授讲述如何通过资产配置分散风险时，国内地王频出，大家顿觉美国那套太保守，不适合中国国情。

土地和房子是最硬的钞票？

8月17日，上海又诞生了三块地王，其中融信中国在一场420轮的竞价后以110.1亿元摘得原闸北区、新静安区的中兴社区地块，楼面价10.03万元/㎡，可售部分楼面价14.31万元/㎡，而一街之隔的万科在售项目目前均价9万元/㎡左右。随着面粉一次次贵过面包，有人按地价的逻辑测算，明年上海的房价是——徐泾7万/㎡，顾村9万/㎡，静安17万/㎡……

课后的工作坊环节。有同学问：“17万/㎡，我们这几十个人谁会买？”无人问津。“高净值人群都不买，谁买？”

但课后，有个同学对我说：“在这里学习，头脑比较清醒，觉得不能追高。但一回去说不定有人会买。如果那个地方做小户型，总价1000万到1200万，我可能买。因为也没别的好买。老师不是说上海的未来和伦敦、纽约一样是世界城市吗？那上海还有空间，香港很多房子都20多万/㎡呢！”

2016年就这样成为中国房地产史上的“地王之年”。上海是领头羊，但地王岂止在上海？8月11日，福州市中心五一新城地块拍出，可售部分楼面价4.5万元/㎡，而福州在售的最贵豪宅为4.2万元/㎡；8月18日，郑州郑东新区龙湖两块土地拍卖，楼面价分别达到36309.56元/㎡和36915元/㎡。

真是桃花朵朵开、卫星天天放啊！只要拍卖就创纪录，拍卖日就是地王日。地价涨，房价升。房子成了最硬的钞票，新的财富指标不是你有多少钞票，而是你有多少面积。灵机一动的网友甚至提出“新摩尔定律”——“魔都和帝都每18个月单位人民币可以买到的面积减少一半”，有的微信群真的在讨论，有人说“减少一半夸张了，减1/3是有的”，有人说“浦东很多项目是这样，浦西还不行，看看‘中兴’地王之后行不行”。

网友真是有才。在一个“大陆败家排行榜&兴家排行榜”上，兴家是这样的：1、北京买房。2、上海买房。3、深圳买房。4、广州买房。5、南京买房。6、杭州买房。7、厦门买房。8、天津买房。9、武汉买房。10、郑州买房。我的一个河南朋友说，“郑州哪行？”第二天，郑东新区就出了两个地王。

告别民本主义、人本主义

奥运健儿在里约追求更高更快更强，其实，中国房地产也在创出一个接一个世界纪录。

根据英国研究机构的数据（Knight Frank Global Residential Cities Index），今年一季度全球150个城市房价涨幅榜，深圳、上海、南京、北京分列第一、第二、第四、第五。

根据著名的NUMBEO数据库的数据，按照房价与可支配收入比，今年上半年，深圳、北京、上海、广州在全球主要城市中分列第一、第五、第六、第十。有券商的研究报告指出，2015年中国一线城市房价收入比超过1991年的日本，略低于1997年的香港。

根据FT中文网的统计，上海已经成为全球豪宅之都。2016年上半年上海总成交23.9万套住宅，是纽约、伦敦、香港、东京总成交数的两倍以上。虽然上海的套均价格（320万元）不到纽约（折合761万元人民币）、香港（折合687万元人民币）的一半，这是因为大部分成交还是远郊新房和市区小面积老公房，但是在2000万元以上的豪宅中，上海成交量为全球之冠，上半年共成交1597套（新房1118套，二手房479套）。相比起来，东京上半年同价位的新建公寓（不含别墅）成交16套，加上新建别墅和二手住宅成交应该不超过100套；纽约上半年同价位的住宅成交约1100套；香港一二手私人住宅成交880套；伦敦同价位住宅成交应该不超过1000套。

上海豪宅的单价也已达到世界水平。根据美国道格拉斯-艾利曼房地产公司的数据，去年第四季度曼哈顿公寓的平均销售价折合人民币114230元/㎡。目前上海黄浦区、原静安区的成交价基本与之相当。

和我一起在沃顿学习的房地产专家、上海易居研究院院长张永岳说：“2016年是多年来房价地价冲得最猛的一年。”

“现在是没买到地纠结3天，买到地纠结5年。”香港上市的旭辉集团董事长说。5年，是等待“时间让空间升值”，今天的面粉能做出明天的面包，并能卖得掉。

“你问我心里有没有底，说实话，我希望旁边那块地早点出让，我不就解套了？”一位刚拿到地王的发展商说。

在一二线城市，非理性繁荣正在弥漫，理性计算已经失灵。在突如其来的上涨中，我们看到如下场景：

【政府】依然像挤牙膏一样出让土地。上半年一线城市住宅用地成交数量仅50宗，同时政府还告诉你建设用地规模已接近“天花板”。上海7月单月土地出让金收入250亿元，到8月中旬总收入1000亿元，此时全年供地计划才完成1/3。

【发展商】“不怕钱少，只怕胆子太小”。他们真热爱一线和二线城市啊，他们要向所谓最安全、最具想象力的地方吹集结号。央企有充足的easy money当地王，“动物精神”异常猛烈的闽系开发商坚持“就比你多举一次”，好几家闽商干脆把总部迁到了魔都上海。

【银行和非银金融机构】争先恐后为发展商撑腰。钱找地，爱地王。

【购房者】富人加配资产或进行调整。中产阶层勇敢提高负债率。一些新上班族集全家之力挤上最后一节车厢。

【交易者】跳价、踩空、换手、离场，都是那么纠结，不胜唏嘘。

房地产是一个民生主义的基础产业，还是一个高度金融化、资本化运作的产业，或者两者兼而有之？在2016年，可以确定，中国一线城市的房地产市场正在告别人本主义、民本主义，和普通人的保障、安居没什么关系，而成为富人、发展商、金融机构、政府、理财产品投资者之间的接力游戏。同时，资产者和无产者的财富鸿沟再次加深。

不用指责谁。因为这是一场集体狂欢，是历史路径形成后的必由选择。我只希望，它不是不归路。

当房地产由资本来主导

当房地产告别人本主义、民本主义，它就进入了自身发展的高级阶段，我称之为房地产资本主义阶段，也即资本主导的阶段。这里所用“资本主义”一词没有意识形态含义，只是为了更强烈地说明资本无所不在且举足轻重的作用。

何谓房地产资本主义？

从宏观看，就是整个经济、投资、信贷对房地产依赖到一种谁都离不了的程度。它已经成魔，自运转，谁能替，奈我何？一切都是命运，当我们选择了投资拉动、基建先行、土地出财政、一业带百业、银行需要抵押物做“锚”、天量货币需要“超级蓄水池”消化这样的增长模式，就注定了，在那些一直能提供未来想象力、不断有新题材新发展的地方，房地产的非理性繁荣必然发生。

融信集团相关人士告诉秦朔朋友圈，为何敢举出如此价格，一是看好上海世界金融中心的未来和内环的地段价值，二是周围地块的拆迁成本已经是8万元/㎡。金融中心、世界城市，那都是要真金白银投出来的，否则哪有这样日新月异的城市面貌？不是政府不努力，是政府要改天换地出政绩，投资拉动促GDP，太努力。

因为政府要做太多的事，包括维持庞大的低效部门，所以货币供应必须年年上新台阶。中国广义货币供应量从2009年起就是全球之最，从这个角度看，中国央行早几年已经超过美联储成为全球最大央行。这不是周小川的事，是整个中国经济发展模式的事，我们的GDP是靠更多的资金注入往上拱的！不把房地产拱上去，又能拱什么呢？拱什么都过剩！

说完宏观说微观。从微观看，房地产资本主义意味着，房子不只是房子，土地不只是土地，充分运用金融工具做房地产，把房地产当成金融和资本来运作。一旦这种思维和操作模式成为房地产主流，就从产业时代进入资本时代。

我看到的房地产资本主义的图景是——以房地产作为优质基础资产（土地、房子、房地产公司股权），以价格上升作为确定性预期，以成本不断下降的低息资金和理财产品作为燃料，以价格重估作为抵押型金融体系的润滑剂，以居民负债率的上升作为对价，进入“上涨、上涨、只要上涨大家都是赢家”的向上冲刺期。

在这个拿块地就是几十亿甚至上百亿的时候，对土地和建筑的专业情怀退位，职业经理人无足轻重，各式各样的金融资本玩家跳上舞台，中小发展商空间局促，大寡头风云际会左右逢源。

如果说囤地、捂盘、炒地、炒房、加杠杆等等，可以作为房地产资本主义的早期形态；现在则是中盘，就是大规模使用金融工具（贷款和金融机构的场外配资），尽可能加杠杆，充分利用地价上升来扩张资产负债表；负债越多越好，用“负债”竞逐“资产”（包括房地产公司股权），然后拉升资产价格，或者快速周转产生现金流，以现金流为依托进一步融资扩张。

以擅长“借钱拍地”的融信中国为例，所使用的金融工具包括：在海外上市，发行公开公司债和私人公司债，发行购房应收账款的ABS（资产支持证券），入股农村商业银行，与股份制银行战略合作，成立合资保险公司。融信金融运作的核心如下：竞拍一二线土地，由于土地估值高，相应增加了公司净资产，降低了已有负债率，从而提高了债信评级，继而可以发更多债和利息更低的债。

地王在手，而且是上海地王在手，还怕谁不抢着来合作呢？银行不往高处走，难道会往PPI月月下跌的实体经济走？只要银行想把钱借给你，就有各种证券化通道通向你——项目融资证券化，抵押贷款证券化，尾款回收证券化，垫付首付甚至与P2P公司合作“零首付”，然后你再去拍地……