两次评估结果前后相差近10倍？谁在透支行业公信力？

1同一公司评估同一标的，前后两次评估价格相差近10倍？

• 据市场星报、安徽财经网8月23日报道：
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• 一处位于六安市经济技术开发区二十铺村皖西大道路南的土地及土地上近3000㎡建筑物（部分房产规划用途为“商业服务”）及附属物。2014年8月7日，权属人出于融资需求，委托六安市恒信房地产评估有限公司对该处建筑中规划用途为“商业服务”的房产进行了评估。该评估公司出具了《房地产抵押评估报告》，该报告显示被评估房屋的评估单价为13200元/㎡，评估基准日为2014年7月16日。
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• 2014年11月，辖区政府根据需求征收此处房屋，征迁工作由六安市经济技术开发区管理委员会负责，该单位委托恒信评估公司进行价值评估。2015年12月6日，该公司出具了《房地产估价报告》，报告显示：该评估机构对被征迁房屋中证载“综合楼”“商业服务”的三处房产评估单价为1327.42元/㎡，评估基准日为2014年11月21日。

• 同一评估机构，前后两次对同一标的评估，评估基准日仅仅相差4个月，评估单价竟然相差11872.58元/㎡，前后缩水近10倍。实在让标的所有人难以理解。
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• 记者电话采访了恒信评估公司法人代表贾文志。贾文志告诉记者，受六安市经济技术开发区管委会委托，恒信评估公司对张本奎房产的进行了评估，评估结果是按照委托人要求进行评估的。
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• 为了证实当事人反映情况的真实性，在记者的见证下，张本奎与恒信评估公司的法人代表贾文志进行了通话。通话中，记者听到恒信评估公司法人代表贾文志多次提及评估价格是开发区管委会要求下做出的。“我准备撤回这份《评估报告》，令其作废。”贾文志在通话中强调道。

• 两次对“同一评估对象”进行评估，评估基准日相近，评估结果差异给人直观感觉巨大，肯定存在问题。根据媒体报道内容来看，该评估行为明显存在违法违规之处。为什么同一评估对象评估结果差异会如此之大呢？由于受披露信息限制，我们难以详细分析其存在重大差异原因，但仔细浏览相关报道，还是可以看出一些端倪。
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• 1.前后评估单价差异巨大，可能价值内涵不同
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• 按照专业经验分析，估计第一次以融资为目的的评估仅为涉及拆迁中的一部分，在评估时为按房地产合一进行测算，评估结果包含该部分房屋对应分摊土地价值，且评估对象用途设定为商业服务业进行测算，评估得到房地产综合单价为13200元/平方米。
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• 第二次以房屋征收为目的的评估，很可能是对整体地块及地上所有房屋建筑物进行评估，评估机构采用了房地分估，地上“商业服务”及其他房屋建筑物一同采用了重置成本法，其对应评估单价1327.42元/平方米可能仅为建筑物价值，对应土地价值则可能是在整体地块评估值中反映。
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• 如是以上分析情况，则前后两次评估结果价值内涵是不同的。此外，由于从报道内容来看，我们无法知悉房屋对应土地证载用途。有可能评估对象存在土地、房屋用途记载不一致情形，前后两次评估设定用途也可能存在不同。

2.评估机构独立、客观、公正基本原则丧失

• 不管怎么样，评估机构前后评估结果确实存在重大差异，预估结果为2000余万，最终正式评估结果为1760万，且出现部分评估范围在相近时点内评估结果存在重大差异，面对权利人和媒体质疑时，也无合理解释说明。而是以是“按照委托人要求”作出的结论，可见评估过程丧失独立、客观、公正基本评估原则，违背职业道德，同时也涉嫌违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等相关规定。
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• 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定：房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。第三十四条规定：房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

3.谁在透支公信力？

• 评估机构：对于评估基准日相近，不同评估目的但评估结果存在重大差异，也没看到有合理的专业解释，而是仅以“委托人要求”的作为回应，经公共媒体报道后，只能进一步放大了社会公众对评估这一行业公信力的质疑。
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• 委托人：干预评估，尤其是代表强势的相关政府部门时，难免受到相关利害关系人质疑。
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• 新闻媒体：新闻媒体竞争激烈，整天就想着出个大新闻。实际评估结果是否真有近10倍之差，有否误导公众？

2我不想当钉子户，287平方米要价3000万？

• 近年来，房屋征收评估纠纷案件不少。今年初，一个武汉钉子户的报道在网络上引起执。武汉一家评估机构在房屋征收补偿评估中，评估结果遭到被征收人的质疑，而另外独自聘请评估机构进行评估，两个机构前后结果差异悬殊。现在报告使用者和利益关系人不但注重评估结果，也同样注重评估程序和评估方法，随着信息越来越公开透明，报告使用者在变，评估报告生产者呢？