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摘 要：房地产作为高风险，高投入，高回报的资金密集型行业，其发展离不开资金的支持，因此融资能力对房地产企业至关重要。从目前我国房地产企业发展来看，房地产企业融资的发展及不稳定，且存在诸多风险。本文结合我国房地产企业融资状况探讨了我国房地产企业融资中存在的重要风险，以及产生这些风险的主要成因，并针对降低和规避我国房地产企业融资风险，提出了相应的控制措施建议。
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关键词：房地产企业 融资风险 控制措施
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一、引言
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近年来,中国房地产企业飞速发展, 房地产企业开发投资具有周期长、规模大等特点，因此需要高额的资金投入，仅仅依靠房地产企业的自有资金是无法满足资金需求的。所以房地产企业在投资与开发过程中,除了企业的自有资金之外,主要依赖融资。由于房地产企业融资仍然存在诸多风险，不懂得规避，也会给企业、个人、单位甚至社会带来不可挽回的损失，因些，如何控制融资中所面临的风险就显得尤为重要。
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二、近年我国房地产企业融资状况
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我国房地产资金构成主要由国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金来源组成。但根据估算，房地产开发商的自筹资金10%是由个人住房贷款形成的，其他资金来源大约有20%～30%间接来源于银行贷款，总体测算，房地产开发投资资金约有60%来自银行贷款。我国房地产融资对银行贷款的依赖程度仍很高，而且在经历多轮宏观政策调控之后，商业银行贷款越收越紧，商业银行融资门槛越来越高。由于房地产企业融资存在于我国的时间相对较短，没有形成完整的融资体系，也没有完善的法律法规对其进行规范，使得融资缺乏足够的保障，而且企业自身的经营管理能力不确定，给融资带来了较大的风险。
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三、房地产企业主要融资风险及成因分析
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（一）融资中面临的主要风险
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1、政策风险。政府有关房地产融资的产业政策、地价政策、土地政策、金融政策、税收政策、住房政策、环境保护政策、价格政策等的出台，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。
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3、经营风险。又称营业风险，是指在
企业的生产经营过程中，供、产、销各个环节不确定性因素的影响所导致企业资金运动的迟滞，产生
价值的变动。当房地产企业在实际的运行当中出现了资金链断裂，或者因为各方面引起的经营不散，可能直接对房地产企业起到致命的影响
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4、财务风险。财务风险是指企业在各项
财务活动中由于各种难以预料和无法控制的因素，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终
财务成果与预期的经营目标发生偏差。财务风险是客观存在的，企业管理者对财务风险只有采取有效措施来降低风险，而不可能完全消除风险。
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5、完工风险。由于房地产项目的建设周期长，管理环节复杂，资金链大，建设开发过程中不可抗拒因素众多等特点很容易造成未能按时完工，或者形成烂尾楼。
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（二）融资风险的主要成因
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1、政策的调整变化。近年来由于房地产业的快速发展，越来越多的市场主体从中获得了利益，国民经济也因此得到了进一步发展。国家出台了许多与房地产业有关的政策，随时调控房地产业市场，这些政策都会直接或间接的给房地产企业融资带来风险。2015年1月到3月，国家就出台了12条房地产政策，例如2015年3月27日国土部住建部联合发文救市，严格控制供地规模，改善供求关系。 这些政策就影响到房地产企业开发用地规模，从而影响企业融资量的大小。
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2、不健全的资本市场机制。房地产企业融资是房地产金融的一个重要组成部分，经历了由传统计划经济体制下的财政供给融资方式，向现代市场经济体制下的金融资源配置融资方式的转变过程。但是房地产金融市场整体发展尚不完善，金融体系尚不健全，缺乏多元化的房地产企业融资渠道，股权、债券、信托、基金等方式发展缓慢，无法构成多元化的房地产金融体系和分担融资风险的房地产金融市场。
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3、企业的经营状况不佳。由于房地产投资量大、运行周期长，在企业经营状况良好的情况下，融资资本转入房地产开发企业的资本周转，经过生产和销售过程，货币资本回流至企业，则能按时归还所借款项，房地产融资就能顺畅进行，并取得良好的收益。如果企业经营状况较差，融资资本参与房地产开发企业资本周转后，有可能在某一环节发生沉淀，难以按时归还所借款项，进而影响房地产金融机构信贷资本的正常运行，或影响其他企业的资本周转，不能实现预期收益，酿成风险。
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4、无风险预警机制，抵御风险能力低。房地产企业在开发运营的过程中，可能会在短期内需要大量的资金，而这些资金很大程度上来源于房地产企业融资，因此，一旦融资产生风险，势必对房地产企业的开发运行等带来巨大威胁。为防范于未然，企业必须有效预防融资所产生的房地产风险，保障企业合理有序平稳健康的发展，有必要建立完善的机制来预警融资风险。但是，对于大多数房地产公司而言，其主要目的是盈利，这就导致很多的企业管理者只注重眼前利益，并没有深入地考虑一个公司的发展,从而疏忽了对风险的预警和防范。
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5、融资渠道相对单一。房地产企业融资最早出现在美国，中国是在90年代开始运用融资手段，发展到现在，出现了各种融资渠道。但是由于中国房地产企业融资起步晚，没有像美国等发达国家一样形成较为完善的融资理论，再加上政策、法律等客观原因的限制，使得房地产企业在进行多元化融资时候难度非常大，只能高度依赖银行融资来获取资金。《中国统计年鉴》中数据显示，近年来房地产企业融资仍以国内贷款和自筹资金为主，对外资和外商投资利用明显不足。而且除去自由资金，国内贷款所占的比例相当大。这种过分依赖于银行贷款的融资方式，在一定程度上限制了企业的发展，加大了企业的融资风险。
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四、房地产企业融资风险的控制措施
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房地产企业在运营的过程中面临着经营性风险和融资风险。随着中国房地产行业的蓬勃发展，市场竞争日趋激烈，房地产的利润率逐渐下降。房地产企业有必要规避开发投资中的各种风险，促进企业的发展。房地产企业规避融资风险的主要措施有以下几个方面：
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（一）及时关注国家相关政策和经济形势
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对于国家的政策，作为一个房地产企业是没有能力去改变的这些政策的出台，我们能做的就是在这些政策出来的时候及时地分析它，然后针对这些政策制定有利于企业发展的计划。最好在企业内部成立一个部门，专门研究国家的政策和国家的经济形势，以便能及时的把握国家和政府的对房地产业调控的动向，作出相应的调整，使得房地产企业可以尽可能多地获得利润，降低融资风险。
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（二）完善金融体系，健全资本市场
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发挥市场的决定性作用，金融领域是资源配置的重要工具。让更多民营资本进入原本壁垒较高的金融领域，促进金融企业更加多元化。进一步对金融体系开放，各种资本包括民间资本能进入金融体系内，使金融体系更富有弹性和活力。同时，价格改革要到位，努力提高市场配置效率。而且，运行机制需要进一步完善，包括债市、股市的机制，汇率以及境外资本账户，在控制风险的情况下，努力提升其运行效率。
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健全多层次资本市场体系，推进股票发行注册制改革，多渠道推动股权融资，发展并规范债券市场，提高房地产企业的直接融资比重。
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（三）加强财务管理，合理投资
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我国房地产企业的状况是，大部分企业发展规模小、资金实力弱、管理体系差、应对风险能力低。更甚者由于盲目扩大规模、财务管理不善导致企业不堪重荷走上破产倒闭之路。大部分企业财务管理水平低、方法落后、体系不健全，日常财务管理工作以现金、预收预付款、存货等资金流通为主，难以掌控企业的整个经营大局。为了减免企业运作风险房地产企业应该加大资金的控制力，注重统计学、管理学、运筹学的在财务管理中的科学运用，提高房地产企业的财务管理水平。
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房地产企业在融资决策时，要合理确定融资规模，做到理性融资。倘若房地产企业筹资过多，则过多的筹资额不但会造成资金闲置被浪费，而且还会增加房地产企业的融资成本，甚至因企业债务过多而无力偿还。反之，倘若企业筹资不足，则会影响企业的正常运营和业务开展。
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（四）加强风险控制，建立风险预警机制
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首先，房产企业要强化风险控制意识，制定完善的融资风险控制框架，合理、科学的预测可能带来的融资风险，并及时的采取相应的控制措施。其次，房企需要加强对资金的管理，突出现金流的重要作用，制定与战略相适应的现金收支计划，对计划内的每笔现金收支进行科学的预测和规划。最后，房地产企业应该从整体上提高企业的盈利能力、创现能力，培育企业的核心竞争力，增加企业的财务弹性和财务灵活性，最终达到增强企业化解融资风险的能力，以促进房地产企业健康发展。
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（五）加强企业信用管理，拓宽负债融资渠道
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信用好的房地产开发企业自然就能赢得信赖，从而取得条件优厚的银行贷款，用以开发更多更好的房地产项目。所以房地产企业必须建设好企业自身的资信体系。因为这是决定融资方式优劣和融资额度大小的关键所在。要想提高和保持一个好的信资等级要求地产商做到以下几点：首先要对银行讲信誉，要严格履行贷款合同，按时按数还款。要积极按照金融咨询评信机制的标准参加信用等级评价，以雄厚的经营实力、强大的还款能力和优良的企业素质获得更高的资信评价。其次要对社会、对政府、对设计、施工以及监理单位重信誉。最后也是最重要的是要对客户守信誉。切实做到不交豆腐渣工程、不谎报住房面积、不拖延交房日期、不脱卸售后责任。
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房地产企业也要开发更多的融资渠道，增加除银行贷款之外的其他融资方式的比例，以此方式分散融资风险并降低风险。主要有两种方式：第一就是企业努力寻找新的融资渠道，通过新的融资渠道来增加其他融资的额度；第二就是在现有的融资渠道的基础上，增加这些融资渠道的融资资金，这样在银行贷款不能满足企业需求的时候，可以增加企业的资金，防止资金的短缺或资金链的断裂，降低企业的融资风险。
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作者简介：刘远新，男，注册房地产估价师、注册土地估价师。
