调控政策发力 楼市“金九”秋意浓

9月初，房地产市场进入传统意义的“金九”销售旺季。不过由于月初住建部等系列调控政策的发布，市场成交反应平淡，其中一线城市降温明显。12日，多家市场机构的统计数据均显示，今年的金九并未出现往年的火爆开局。

  据伟业我爱我家集团市场研究院统计，上周北京楼市出现环比双降：新建商品住宅（不含保障房）共网签2692套，环比第36周下降15.6%；二手住宅共网签6298套，环比下降4.6%。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《经济参考报》记者，不考虑公寓类产品、自住型商品房，北京的新房市场实际上一直都在低温徘徊，普通住宅的交易量更是很少过千。能够在上周再回千套，说明新房市场还是有一定“金九银十”效果。“不过，由于北京新房市场发展逐渐饱和、交易占比不断下降，北京普通住宅未来的冲高机会并不多，如果公寓类产品、自住房没有供应和成交的增长，新房市场交易持续低位或仍是常态”。

  另一方面，在市场供给层面，今年的“金九”并未出现大量集中推盘现象。亚豪机构市场总监郭毅告诉《经济参考报》记者，近两年“金九银十”的旺季光环已逐渐逝去，更多的开发商会选择在年初即开始“赶”全年业绩，今年上半年大量房企已按时甚至超额完成任务，下半年销售压力骤减，而在未来存货以及新增存货量明显不足的情况下，下半年房企更多的是考虑提升利润率，而不是加快去化速度，因此进入9月之后也并未出现供应集中爆发现象。

  事实上，楼市“金九”平淡开局不仅仅表现在北京市场。12日，相关机构发布的数据显示，上周受监测的25个一、二、三线城市楼市成交量总体平淡，其中一、三线城市代表城市明显回落，二线城市环比微升。

  相关机构数据显示，整体来看，4个一线城市成交量环比有所下降，仅仅北京成交有所上升；同比也呈现回落趋势，其中深圳降幅最高。具体来看，上周北京成交面积18.3万平方米，环比增长73.3%，同比减少26.1%；广州成交31.0万平方米，环比减少6.1%，同比增加93.3%；深圳成交5.6万平方米，环比减少35.2%，同比减少55.8%；上海成交34.7万平方米，环比减少55.5%，同比减少30.1%。

  二三线城市当中，七成城市成交量回落。具体来看，16个二线城市成交面积环比上升22%， 5个三线代表城市成交总量环比出现回落，降幅为8.2%。中指院的数据显示，上周二线城市当中环比降幅最为明显的是厦门和三亚。其中，厦门上周成交面积仅为2.47万平方米，环比减少65.4%，同比减少52.8%。

  值得一提的是，9月5日厦门市宣布重启限购。业内分析认为，受本次限购新政冲击较大的为刚需市场。中原地产首席分析师张大伟分析认为，“厦门作为首个二线城市出台限购的城市，房价在7月份环比上涨4.6%，同比上涨了39.6%，均处于前列。所以调控的必要性非常强”。

  张大伟告诉记者，另外同类型房价涨幅较快的还有：南京、合肥、杭州、天津、福州、惠州等城市。在他看来，“未来只要是这些房价上涨速度较快的城市，都有可能会出台升级加码的调控政策”。具体而言，他认为房价上涨较快的一二线城市，包括部分一二线及周边辐射区域，都可能陆续出台约束性政策，这些政策包括信贷收紧、限购政策等等。

  9月6日，住建部表示将完善房地产宏观调控。当日发布的政策内容强调，根据房地产市场分化的实际，坚持分类调控，因城施策。坚持加强政府调控和发挥市场作用相促进，使房地产业与经济社会发展和群众居住需求相适应。同时，建立全国房地产库存和交易监测平台，形成常态化房地产市场监测机制。

  针对房地产市场的政策趋势，国金证券分析师胡华如分析指出，库存分化决定量价分化、政策分化，后续不排除个别热点城市房地产政策进一步收紧，但考虑大多数城市去库存压力依旧较大，分类调控、因城施策仍将是主基调。

  胡华如表示，住建部强调政府调控和市场机制相互促进，这意味着政策和市场的关系是彼此协调、互相适应，不宜用对立的思维思考地产调控政策。在此基础上，他认为随着市场分化现象延续，房地产行业集中度将进一步提高。此外，他还进一步指出，由于当前土地价格上升已成为威胁房企盈利能力的核心因素。“土地价格过快上涨给土地的变现带来很大的不确定性，土地增值税等方面的改革突破可能是化解之道”。