证监会、住建部：推进住房租赁资产证券化，由房地产评估机构对底层资产进行评估

为贯彻落实党的十九大精神和中央经济工作会议提出的关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度要求，完善发展住房租赁市场配套政策，近日中国证监会、住房城乡建设部在总结前期工作的基础上，联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称《通知》）。推进住房租赁资产证券化，将有助于盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展。

《通知》明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件。主要包括物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；物业正常运营且产生持续、稳定的现金流；原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。

《通知》明确了优先和重点支持领域。明确优先支持大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。

《通知》完善了住房租赁资产证券化的工作程序。鼓励住房租赁企业结合自身运营现状和财务需求，开展资产证券化，明确了住房租赁资产证券化申请、受理、审核、发行的程序，并对开展住房租赁证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等程序进行优化，建立绿色通道，提高工作效率。

《通知》明确提出加强住房租赁资产证券化的监督管理。在建立健全业务合规、风控与管理体系，建立健全自律监管体系，合理评估住房租赁资产价值，强化中介机构和发起人责任等方面，提出了明确要求。

《通知》提出要营造良好政策环境，培育多元化的投资主体，鼓励专业化机构化的建设或运营机构，建立健全监管协作机制，支持开展住房租赁资产证券化。

住房市场关系国计民生，如何能够真正实现增加住房供给，满足更多住房需求，推进形成“房住不炒”，发展住房租赁市场的同时，还必须辅之以全面的监管措施。

根据《通知》，证监会和住建部将推动建立健全合规、风控与管理体系，指导相关单位完善自律规则及负面清单，建立风险监测、违约处置、信息披露和存续期管理的制度规则，并引导相关主体合理设计交易结构，做好风险隔离。同时，两部委还将研究探索设立专业的住房租赁资产证券化增信机构。

中国证券业协会、基金业协会、中国房地产估价师与房地产经纪人学会，将根据要求，配合搭建住房租赁资产证券化自律监管协作平台，研究推动将住房租赁证券化项目运行表现，纳入住房租赁企业信用评价体系考核指标，对严重失信主体，将采取联合惩戒措施。

住房租赁资产证券化另一个核心问题是资产估值。前述相关人士告诉记者，《通知》明确提出要以收益法，来合理评估住房租赁资产价值，是为了避免用市价法等方式做出的明显偏高的评估结果。

根据《通知》，房地产评估机构对底层不动产物业进行评估时，应以“收益法”作为最主要的评估方法。承担估值职能的机构，需要在住建部备案，且专业能力强、声誉良好。资产支持证券存续期间，房地产评估机构需要按照规定或约定进行定期或不定期评估，发生收购或处置资产等重大事项的，需要重新评估。

另外，资产证券化管理人、房地产估价机构、评级机构等中介机构，需要对交易主体和基础资产进行全面的尽职调查，确保符合政策和监管要求，发起人（原始受益人）需要履行约定的基础资产移交与隔离、现金流归集、信息披露、提供增信措施等相关义务，并配合中介机构做好尽职调查。

实际上，从去年11月开始，几大国有银行就密集进入住房租赁领域，多点布局，与房企合作，为住房租赁业务提供资金支持。

例如，工商银行北京市分行与北京市保障性住房建设中心、北京城建集团等签署了住房租赁战略合作协议，未来5年将为北京住房租赁市场参与主体提供总额不少于6000亿元融资支持，推动建立租购并举的住房制度。此外，工行已在北京、上海、广州、深圳、杭州5个城市开办了个人房屋租赁贷款业务。

今年2月，中国银行与万科、中海地产、华润置地等8家房企签署战略合作协议，计划提供住房租赁领域的融资，规模超过2000亿元。此前，中国银行厦门市分行和厦门市国土资源与房产管理局签署协议，双方将在住房租赁市场相关的土地供应、试点租赁住房建设、租赁管理平台建设、住房租赁金融创新等领域开展合作，为住房租赁市场各参与主体提供全链条的金融产品与服务。

据统计，自2017年10月以来，以有魔方公寓、自如1号、新派公寓、保利地产、招商蛇口及旭辉领寓7单住房租赁资产证券化产品密集落地，规模合计350多亿元。类型主要有信托受益权类ABS、REITs、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、租赁消费分期类ABS及资产支持票据ABN。

从目前市场情况来看，城镇租赁用地住房、集体土地租赁住房和公租房是较为适合发行租赁住房REITs产品的基础资产。根据测算，中国租赁住房REITs的市值规模将在5200亿元至1.56万亿元之间。目前已有不少机构在该领域进行业务探索和布局。