浅谈房地产估价机构如何调整和创新发展方式

目前社会主义经济需要进行房地产估价的经济行为有：房地产抵押、租赁、转让、房屋征收（拆迁）评估、司法鉴定、课税、国有企业改制、企业上市评估、企业资产重组等等。其中估价机构与开发企业、金融机构、银行、政府等业务合作较多。估价机构大多数为有限责任制公司，一部分企业仅有房地产土地估价资质，专职于房地产土地估价相关业务，一部分企业除房地产土地估价资质外，还有资产评估、土地规划、物业代理、工程造价、财务会计、税务鉴证等多项资质的综合性机构。目前大部分估价机构现状有以下特点：

（1）传统估价业务市场竞争激烈，评估收费存在低价竞争，导致传统业务产生经济效益较低。一些小机构为了获取业务就会迎合客户的需求，压低评估收费价格，造成了公司估价数量虽多，但边际收益较低。同时传统估价服务无法差异定价收费，估价报告批量化生产，以致报告质量也相对下降。由于小机构数量占据多数，这种低价竞争情况愈演愈烈。另外，有些估价机构为了获取业务，在评估价值上迎合客户，低值高估或者高值低估。这些行为违反了估价师职业道德准则。估价结果的客观、合理、公正是我们估价机构生存的重要法则。一旦丧失这条准则，估价机构的公信力将不复存在。

（2）传统估价的专业技术含量较低，估价人员素质参差不齐，操作的可替代性强。例如，随着我国城镇化水平的不断推进，房屋征收业务量增长，国家法律法规的不断完善、社会整体法制意识的提高，房屋征收对评估机构的评估资质、项目经验、技术水平、职业道德都提出了更高的要求。估价人员对征收市场案例的熟悉程度，对项目风险把控程度，估价质量的高低都直接影响项目征收进度及成败。然而目前大多数估价机构普遍存在人员力量薄弱、征收评估经验缺乏、资质单一，涉及装饰装修价值、停产停业损失补偿及物资的搬迁费等评估核算，缺乏市场经验，脱离了市场真实需求。征收补偿评估并不完全按照政策要求给予相应补偿，应根据政策法律要求，结合市场案例及市场需求给予相对合理公正的补偿价值。而大部分估价人员则完全套用政策标准进行估价，最后估值未能准确反映项目市场价值。这样套用测算模板套用政策的工作完全可以用计算机来完成，计算机的效率高而成本低，自然会替代估价师的工作，使得对估价师的需求和支付报酬降低。

（3）估价业务类型单一，服务空间狭窄，服务产品有待优化。目前大部分估价机构的估价服务范围有限，未能为客户提供全方位多样化服务。服务产品大多延用模板化，套路化，格式化，未能给客户提供有价值的专业化的估值咨询意见。另外，服务的对象有限，获取业务的形式大多为老客户，对客户依赖性较强。同时客户的满意度直接影响估价结果，估价服务很难起到客观、公正的作用。

（4）个别估价机构的运营管理，流程管理及风险管理存在管理不到位的问题。市场上存在一些估价企业为加盟制或多股东合伙制，而加盟制企业对各分公司的管理存在管理不到位的问题，导致无法直接监控日常管理工作及项目质量审核工作。报告质量参差不齐，评估价格偏离市场价格的情况屡屡出现。

（5）加强信息化、数据化、智能化等科技创新研发，不能低估新技术正在改变估价行业的发展。众多新技术对评估行业的冲击是明显的。例如，互联网价格数据共享、数据库的更新提炼、网站在线评估、微信租金评估等都增加了物业评估的效率及精准度，同时降低了相关的评估成本费用。新技术的应用对未来实现电脑全智能化估价、市场价格跟踪预测具有重要深远的影响。虽然数据库和新技术的运用大大降低的评估成本，但是很多复杂的物业评估需要现场查勘才能获得具体的基础数据，这里成本的降低并不代表评估风险的降低，而且评估准则中规定物业评估需要现场查勘。目前看来，新技术暂时并不能取代估价师的工作，只能帮助估价师提高估价工作效率。

综上所述，房地产估价业务现状主要是传统估价业务过度竞争、业务同质化严重、经济效益低、替代性强、业务类型单一、机构管理疏松、创新能力不强等特点，严重影响着估价行业的形象及生存发展。

如今市场经济的飞速发展和激烈竞争的环境下，需要企业与时俱进，使企业发展目标和方向符合市场经济的需求和社会发展的要求，企业改革和创新的重要性是衡量一个企业能否在多变的市场环境中生存下来的重要依据，也是一个企业社会竞争力的的重要体现。整个估价行业都在思考着改革、调整、创新，就是要在多变的经济环境中求生存、谋发展。以下简单描述几个方面的调整创新及其重要性。

（一）科技创新。

科技创新的最主要目的就是要实现企业价值提升，使用不同方式的创新手段培养企业核心竞争力和经营水平，从而达到降低生产成本提高企业经济效益，开拓市场的作用。房地产估价机构在现阶段要逐步调整批量化生产模式，要以科技技术带动批量化生产再加上人工审核的模式进行转变。只有不断创新研发新估价数据平台，不断把数据进行积累、整理、提炼，为我所用，才能在估价行业立于不败之地，才能实现经济效益最大化、估价作业高效化、估价数据精准化。

（二）体制创新。

体制创新要求估价机构引入新型企业制度管理及管理理念，有效地运用企业资源，合理地分配和调用，形成高效决策机制、快速实施机制、严谨的审核机制及完善的流程管理机制，不断通过体制创新，对外适应市场的需求，对内加强技术管理。要想做大做强，必须弱化人治，崇尚法制。改变以往人治为主的观念，加强法治建设。以法治企，虽欠缺灵活性，但有效防止人为出错。以人治企，晓之以理动之以情，但人治总有犯错的时候。体制创新有利于企业形成内部竞争优势，这种优势将源源不断地加强企业的组织实施能力、运营管理能力、风险监控能力等等，最后将体制创新落实到提高企业的生产力。

（三）思维创新。

主动研究市场、争取市场和挖掘市场。市场中出现了新的需求或新的产品服务，就应该迎难而上，大胆创新，不断发掘新的有价值的咨询意见提供给客户。这样才能培育企业高质量、高附加值的新型服务产品，提高企业新的经济增长点。

在寻找创新发展模式的过程中，不同的估价机构应结合自身的特点及优势，在充分分析自身资源和面临的机遇的前提下，选择自身可拓展的优势领域，创造和提升具有独特的，可持续为机构创造超额利润的核心竞争力。作为企业的领导者眼光必定要高瞻远瞩，作风必须是实事求是，准确地进行市场定位，把握市场发展的机遇。要从被动跟着市场走转为主动开拓市场。而发展成熟的大机构就可考虑扩大业务经营范围，提高企业综合服务能力。从估价行业长远发展的角度来看，树立一个公司在行业中的品牌，提高认知度和信誉度，提升客户满意度，注重质量提升和业务创新才是持续发展的关键。

（一）加强科技创新，提高业务增长点

目前，房地产估价行业大数据建设及科技创新可谓是群雄并起，行业联盟有中估联行；行业联合进行大数据建设有深圳中房评数据技术有限公司、北京云房数据技术有限责任公司；第三方服务商有深圳房讯信息技术有限公司等等，大数据及科技的发展对整个房地产估价行业的产业升级起到一个强有力的推动作用。数据技术的创新也在帮助传统的估价业务增强竞争力，互联网数据企业通过不同的估值模型为用户提供房屋价格变化，周边可比房屋信息、租金价格、租金与按揭对比信息等，用户只需输入地理位置，房屋大小等具体参数，便可获取相对准确的房屋估价信息。在目前现实调查当中，目前数据库估值与最终成交价之间的误差都控制在正负10%以内。这对于估价机构提高估值效率与估值准确度，从而提高业务增长点确实起到重要的意义。

（二）拓展房地产咨询业务

房地产咨询业务是目前估价机构主要的业务拓展领域和发展方向，尤其是人员规模较大，技术实力较强的房地产估价机构。由于传统业务的同质化严重，服务优势较弱，而人力成本却逐渐增加，边际经济效益降低，拓展房地产咨询业务是必然的选择。房地产咨询服务具有技术含量高、经济效益好、服务范围广、操作沟通时间较长、市场自主需求旺盛等特点，能够较好的规避低层次的恶性竞争，提高企业经济效益。

参照国外及香港房地产估价机构的服务领域，房地产咨询业务可以划分为房地产开发的前中后期不同业务。前期包括房地产市场调研、项目可行性研究、最高最佳利用分析、资产管理、投资顾问等，后期包括房地产营销策划、经纪代理、物业管理等。从世界著名五大行，仲量联行、戴德梁行、高力国际等业务情况来看，他们都是以专业的知识经验为政府、开发商、投资者提供综合性全流程的房地产咨询服务。结合国内实际情况，国内开展房地产咨询服务的内容也是十分广泛，估价机构可提供有关房地产政策、法规、专业技术等咨询服务，也可以对房地产资产经营管理、房地产投资顾问、城市更新服务、旧城改造咨询、投后管理服务等。

此外，估价机构在拓展新业务范围的时候，需谨慎考虑几大问题：第一，在公司所在地是否有相关法律规定企业禁止兼营。第二，在搭建多元业务平台时，该类型业务市场环境是否成熟。第三，拓展该类型业务是不是具有新的利润增长点，还是平白无奇的常规业务。

在房地产多变的形势下，经过多年锤炼的估价机构，凭着对房地产市场敏锐洞察和分析，完全有能力充分利用自己积累的专业优势，为房地产开发企业、国有资产管理机构、大型企业集团、银行金融投资机构、政府主管部门及个人投资者提供高附加值的综合服务。

（三）搭建综合发展平台

从专业化向多元化发展，可以充分利用已有资源，在巩固传统的估价业务的基础上，整合服务平台，大力拓展经营范围，包括拓展土地规划、财务会计、税务筹划、工程造价咨询等多种资质下的经营范围。只要客户有咨询服务的需求，我公司就可以在房地产咨询服务商提供一条龙服务。企业也应资质齐全，服务齐全，信誉好，创建了自己的服务特色，取得了良好的经济效益和社会效益。

（一）企业需明确目标，精准定位。

企业的长久可持续经营，取决于长远的战略发展眼光。对行业、自身的清晰认识，准确的市场细分与定位，不断提升自己的核心竞争力。对战略实施实行长期的监控与管理，需要评估机构持之以恒的努力。

（二）吸纳优秀人才，培养人才

未来需要不仅能够在专业领域，还有跨界领域都能以客户为导向的新型人才。估价行业在招募员工时，不妨多考虑吸纳不同背景的人才。在员工培训方面，不仅培养其专业技术能力，还要培养其领导能力、谈判能力、团队精神能力等综合能力完善的高等技术人才。

（三）注重市场信息的收集，基础数据的整理

专业房地产顾问必须保持对市场敏锐的洞察力。如果在房地产咨询行业中开展业务，就必须加强与市场的接触，不断收集市场信息，这需要不断坚持的努力积累。例如城市更新市场信息、更新项目的审批情况、更新项目的市场拆赔案例等数据，都需要日常不断积累。

（四）培养创新能力，注重创新精神

房地产咨询业务可能会面临诸多问题，每个项目都有独特之处，因此需要很强的创新精神和随机应变的能力，以往的经验只能用于参考，不能生搬硬套在现有的项目上面。很多时候思考问题，有经验的不如没有经验的。跳出问题本身看问题才能看得更清澈。这也给从事房地产咨询业务的估价机构提出了新的挑战。

房地产估价机构是为客户提供高智商的服务，这种服务必须要根据市场的需求和变化，大胆作出创新和调整，通过在工作中不断反复实验归纳总结，为客户提供有价值的信息；通过提供多元产品服务组合来满足客户个性化需求，所以在全新的市场环境下，创新发展和多元发展是极具积极的现实意义和深远的战略意义。此外，房地产咨询业务的特点及优势就决定了它成为主要的拓展领域和发展方向。估价机构应根据企业自身特点及优势，合理规划发展道路，不断加强内部管理，注重自身专业队伍建设，进一步提升公司品牌形象，形成鲜明的独具特色的强有力的市场竞争力，才能更好的满足客户对于高端产品和高端服务的需求，才能源源不断创造出高利润业务的增长点，建立起企业长远发展的良性循环，成为行业的龙头企业，促进房地产估价事业的蓬勃发展。