摘要：
近日，住房租赁政策频出，从广州试行“租购同权”到利用集体建设用地建设租赁住房等一系列政策的出台，意味着住房租赁是大势所趋，租赁时代即将来临。许多业内人士将广州试行“租购同权”看成是中国房地产市场发展的里程碑，这些消息一出即引起广泛关注，也将对我国的原生房地产市场造成一定影响。与此同时，房地产评估行业与房地产市场密不可分，房地产估价行业将面临一次变革，目前大部分估价机构仍以抵押贷款评估业务为主，接触的租金评估业务较少，随着租赁市场的不断发展，相信以后的租赁评估类业务或衍生的资产证券化评估等业务会有大量增加。很多人提出“租赁市场是否要颠覆了整个楼市?”，而作为从事估价行业的我，在思考这个问题的同时考虑得更多的是这次变革将怎样影响房地产估价行业。
关键字：住房租赁 房地产估价 影响
一、住房租赁政策概览
① 2016年6月3日，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场。
② 今年以来，各地密集推出鼓励住房租赁市场发展的政策。2017年1月23日，广东省发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，提出搭建市场化、专业化、规模化的住房租赁平台，用于收购或长期租赁库存商品房等。截至6月，广东省已成立肇庆、清远、汕头、佛山、东莞、中山等6个地市租赁平台。
③ 2017年7月17日，广州楼市出台重磅消息，推行“租购同权”。广州市政府正式发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，明确赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。
④ 2017年7月18日，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。目前，住房城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。
⑤2017年8月21日，国土资源部、住房和城乡建设部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，指出为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，正式确定第一批包括北京、上海在内的13个城市将试点开展利用集体建设用地建造租赁住房。
相关政策如此密集出台，表明我国住房租赁市场或将迎来黄金发展期。“购租并举”是建立我国房地产调控长效机制的重要举措，现在发展租赁市场是在弥补房地产市场的不足，未来市场前景看好。大力发展住房租赁市场，有利于完善我国房地产市场的基础性制度和长效机制，对促进住有所居目标的实现，具有重要意义。
二、住房租赁市场现状及未来发展
（一）租赁市场现状
1、租赁主体
据国家统计局数据显示，我国住房租赁市场正在快速扩张。全国约有1.6亿人在城镇租房居住，以外来务工人员、新就业大学毕业生等新市民为主。
2、租赁形式
目前我国住房租赁形式大致有两种，个人住房租赁和由专业租赁机构运营或房地产企业自持经营的长租公寓。目前我国出租房约有１亿套，其中超过90%为个人出租，品牌公寓企业总占有率低于2%，开发商自持经营的居住用房不足1%。
3、租赁市场存在的问题
① 个人住房出租在我国住房租赁市场中占绝对优势，满足了多数租房者不同层次的需求。但这部分市场长期以来存在合同不报备、租客维权难、二房东及群租现象屡禁不绝等问题。
② 租金收益随着市场成熟度的上升而不断增高，城市圈越集中租房人口也会越多。但即便是在北京、上海这些一线城市，也因租金回报率较低、业主、租客端续约率较短、资金成本较高以及规模化运营机构发展不足等掣肘着租赁市场的发展。相比日本，租客租赁年限一到五年的占比在47%，五到十年占比在16%，而国内租赁周期仅在8-10月左右。
③ 从目前国内一线城市的市场格局来看，现有一些有品牌影响力的青年公寓，包括you+国际青年公寓、共享际、自如、魔方公寓等，但这类品牌公寓的渗透率依然很低，这意味着我国的住房租赁市场有很大的发展空间。比如目前北京120万套的租赁住宅中，其中40%通过中介，另外40%通过二房东，另外10%则包括了自如这类的品牌公寓，最后10%则是C2C的市场。
④ 目前这些公寓普遍存在租赁房源总量不足、政策支持体系不完善等问题。由于资源稀缺，不少公寓需排队等候入住，且租金较周边民宅高出不少，整体税率达17%左右，这部分成本只能转嫁给租房者。
⑤ 社区对租赁合同不认可，租客办理居住证成难题，承租者的市民待遇难以保障。
（二）租赁住房未来发展方向
我国的租赁市场相对于交易市场的发展非常不足，租赁行为仍有待进一步的成熟。针对目前我国的住房租赁市场的一些乱象，租赁市场急需一场变革。相比个人住房出租，由专业化租赁企业运营或由房地产企业自持经营的长租公寓，正快速崛起，发展迅猛。
目前，一批企业加紧布局长租公寓市场，如上文提到的魔方公寓、YOU+、自如等。以魔方公寓为例，自2010年成立以来，企业在北京、上海、广州、深圳等15个大中型城市布局，房屋数量约3万间，为近5万余名租户提供服务。北京蛋壳公寓目前也有3万套房间出租，且每月新增量达5000间。
而由于掌握房源及资金优势，房地产开发商自持经营的长租公寓业务发展极为迅猛。不少房地产企业已开始探索“开发－租赁”模式，最典型的是，2016年7月24日，上海出让的位于浦东张江和嘉定新城的两幅地块采取“只租不售”模式，项目建成后，将至少提供1897套租赁住房房源。现全国排名前30位的开发商中，已有60%以上选择进军长租公寓市场，因此发展长租公寓势在必行。
（三）租赁市场发展对住宅销售市场的冲击或影响
1、房源总量提升
中国房地产结构性发生转变，商改住和工改住可能性加大，要补充房源进入租赁行业，规模化会成为必然，有了规模化才需要专业化，这是一个大的前提。这对于公寓或商业等经营性物业，可能是一个非常大的利好。虽有大量房源进入市场，但以目前国家的政策来看，房源的供给主要还是集中在租赁市场。
2、规范市场秩序
目前租赁市场秩序还不太规范，在很多的城市，尤其在一线城市，整个行业在重新洗牌。所谓的市场秩序规范就是在重新洗牌的过程，在这个过程当中，市场的进入者已经从创业型公司，甚至一些酒店类的公司，基本上转成了地产系，带来了专业化、规模和能力，住房租赁企业的大型化和规模化，是规范市场秩序的保障和前提，租赁市场的规范必然会带动整个房地产市场的健康发展。
3、成交量减少
房价不断上涨，热点城市限购越来越严格，具备购买能力的人慢慢减少，购房年龄延迟，将导致越来越多的人需要在租赁市场停留更长的时间。另外，从流动人口的发展趋势来看，以家庭为单位的流动趋势在加强。据统计，已婚的新生代农民工流动人口、夫妻一起流动或者配偶子女共同流动的比例已经达到60%。
4、引发“租金推高房价，房价拉高租金”连锁反应
从最坏的角度分析，既然有相应的政策，外地务工者会为了子女挤破头去租好学校的学区房，租金水涨船高，引发投资者去买学区房。后果自然引发优质学区房的涨价，租金也会跟随暴涨，诱发连锁反应。买房买不起的人依然买不起房，如今房租又高涨，优质学区房的租金难免引发“拍卖式”加价，价高者得。这只是针对学期房而言，譬如其他的医疗、就业、交通等资源亦会对租金和房价造成影响。中国有如此庞大的人口数量，资源却是有限的，所谓“僧多粥少”，引起这样的连锁反应也是在所难免的。
5、维持房地产市场稳定
近期的住房租赁相关新政出台之后，市场最关心的两个问题是“房价会不会降？”“房租会不会降？”然而出台政策的根本着眼点并不在房价，对于一线城市的高房价来说，即使下跌50%也依然很高，而下跌50%显然也不符社会经济发展规律。《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》中明确规定集体土地建设住房不能出售、不允许以租代售、不允许转租，一是抑制投机炒作，二是避免大量低价房涌入市场，对高房价造成太大冲击。所以从政策的着眼点来看，主要是维持房地产市场稳定，并不是要让房价暴跌。
6、供需不平衡
租赁权益大增对于大城市的租房者来说，无论从经济价值还是社会价值角度，都能够提高租房的性价。租赁权益大增有助于房地产市场转型，对于企业来说，有助于将存量资产投入租赁市场的运营中。另外，租赁权益大增对于购房需求本身没有挤压的导向，但有分流的效应，这也是对冲高房价的一个重要举措。
中国房地产市场开始由传统的出售市场向租售共行转变，这种转变，对于房地产估价行业来说，影响是相当大的。一直以来，国家的房地产交易方式以出售为主，基本都是评估房地产的买卖价值。但租赁市场一旦成熟起来，我们评估的就不仅限于房地产的买卖价值，也可以评估其租赁价值。
对于房地产估价行业，既是一次挑战，又是一次机遇。随着国家对房地产交易的调控，传统估价业务的萎缩，以及竞争对手的增多等，不少评估机构都在谋求开拓新市场。挑战体现在租赁市场在不断成熟，业务范围不断地拓展，对评估机构要求越来越高，如果一味的按照传统估价方式，不推陈出新，将会被社会和行业所淘汰。机遇是因为新的蓝海出现了，全国约有2.5亿的流动人口，有异地房屋需求的更是不在少数，租赁市场是一个大蛋糕，它的价值完全不亚于房屋出让、转让市场。租赁市场的发展对评估行业的影响主要体现在以下几个方面：
1、估价目的的转变。对于大部分评估机构来说，最大的业务来源就是以房地产抵押贷款为目的的业务。而一直以来，国家的房地产交易，都是以出售为主。因此，大部分的评估机构都是评估房地产的抵押价值，但租赁市场一旦成熟起来，评估就不仅限于房地产的价值，租赁权也可以评估其价值。签一份租赁合同，其合同价格大部分都会与市场租金有出入，那就等于出租方和承租方有各自一个的权益，都可以各评一个权益价值，那间接上增加了评估业务。
2、估价方法的转变。租赁市场最主要针对住宅物业，对于住宅物业评估机构大多采用比较法来计算，因此评估人员平时采集的实例都是以交易价格为主。一旦方向转变，住宅不再以出售为主，而是租售同权，那么评估人员收集的数据就要向租金方向转变，在评估的时候不再局限于比较法，可以更多选用收益法，或者可以综合两种方法，使估价结果更加可靠、准确。
3、税费计算的转变。政府对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。落实国家关于对个人出租住房和承租住房的个人所得税优惠政策。以上这些税费优惠对最后的估价结果会有所影响。
4、租赁住房或存在无形价值。广州率先提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租售同权”。由此，“租售同权”的话题在全国引起积极响应，此后住建部更是进一步批准了12座城市的住房租赁试点工作，并提出将针对“租售同权”进行立法，明确了大力推进住房租赁市场的发展方针。租赁的房子也能获得学位，那等于租赁权也附带了无形价值，在评估计算时是需要注意的。
5、租金水平相对稳定和规范。现行《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）在收益法中规定“估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、净收益等，除有租约限制值外，应采用正常客观租金，有租约限制的，租期内应采用租约规定租金，租期外采用正常客观租金”。但在现实的评估过程中，由于租赁合同不公开、不可查，无法考虑租赁权的影响。另外伪造租赁合同误导估价人员的情况屡见不鲜，估价人员无义务和能力辨别真伪，一般在出具报告时都会假定委托方提供的资料为真实的。住房租赁市场的成熟将更有利于确定物业是否出租及实际租金情况，市场环境更加透明，估价结果也会更加准确。
6、银行按揭业务减少（抵押价值类估价业务减少），租金评估业务范围将扩大。随着住房租赁市场的发展，加上政府调控政策越来越严格，房价不断上涨，会有越来越多的人没有资格买房或者买不起房，绝大多数人选择租房，故而银行按揭业务必然减少，也将严重影响评估机构的抵押价值类估价业务量。然而凡事有利有弊，租赁时代来临，租金评估是必不可少的，包括政府确定保障性住房的租赁价格，因此租金评估业务将会明显增加。
7、评估自持不得出售物业的思考。现很多地方政府出让土地出现“竞自持”的情况，甚至有100%自持（比如上海出让的位于浦东张江和嘉定新城的两幅地块），不得出售或在一定年限内不得出售。开发商自持是否可以抵押？如果可以，抵押人未能还款，又不能出售，银行该怎么处置？类似自持物业（不得出售）的评估思路是什么？这些问题都有待我们继续探讨。
8、资产证券化评估。资产证券化，是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券（Asset-backed Securities, ABS）的过程。住房租赁的迅速发展，会带来相当稳定的现金收益，形成固定的现金流，以此作为基础资产实现资产证券化。越来越多的企业在以后会选择以资产证券化的方式进行融资，这对于评估机构来说也是一大利好的消息。
① 积极拓展评估服务领域。在巩固传统评估业务的基础上，开拓新兴评估业务。要适应经济发展的新趋势，把握经济发展方式转变和推动经济结构调整的新形势。
② 着力培育核心竞争力。评估行业作为智力密集型的服务行业，人才和技术是确保评估机构可持续发展的关键。加大培训力度，提升估价人员的专业技能和综合素质。充分调动估价人员的积极性和创造性，创新估价方法和估价技术。
③ 不断提高服务质量和执业水平，坚持独立客观的原值，为客户提供优质的服务。重视公司建设，完善执业质量，保证评估结果的真实性和公允性。重视职业道德建设，增强估价人员的执业操守、专业能力和职业素养。
④ 业务种类繁多，需要加大市场研究力度，深度挖掘房地产业各个价值链环节，寻找为客户创造价值的机会。建立广泛的客户资源，包括房地产行业各个环节的利益主体，并保持与之良好关系。
⑤ 关注人才培养，重视相关跨学科领域人才储备和培养，例如土地规划、建筑设计、房地产投融资与资产证券化、房地产经纪、项目策划等。
五、结语
租赁住房市场的发展，从近期实施的政策来看，国家对于房地产市场的调控思路不仅发生了变化，而且已经迈出了实质性改革的第一步，未来房地产调控模式将翻开新的一页。是社会进步的表现和租赁市场走向成熟的标志，整体在往好的方向发展。
对于房地产估价行业，既是一次挑战，又是一次机遇。随着国家对房地产交易的调控，租赁市场在不断成熟，业务范围不断地拓展，对评估机构要求越来越高，传统估价业务的萎缩，以及竞争对手的增多等，如果一味按照传统估价方式，不推陈出新，将会被社会和行业所淘汰。机遇是因为新的蓝海出现了，全国约有2.5亿的流动人口，有异地房屋需求的更是不在少数，租赁市场是一个大蛋糕，它的价值完全不亚于房屋出让、转让市场。所以评估机构都应该主动开拓新市场，积极创新，才能适应时代发展。
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