危险的共识！中国楼市泡沫是钢做的吗？
发布时间：2016-05-19 14:23:00 点击：
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在经济大环境仍然低迷的情况下，中国房地产，特别是一二线大城市的房价自去年四季度以来迎来了新一波的上涨，成交量也明显放大，房地产市场重现供需两旺的景象。
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自1998年中国取消福利分房、住房全面市场化以来，中国房价已经持续上涨了18年（SARS风波以及2008年金融危机期间有过短暂回落）。18年时间，一个呱呱坠地的小孩也长大成人了。18年时间，“有钱就买房”的投资理念也深入中国人的骨髓，成了投资的本能。18年时间，房价似乎就没有低过，唱空房价的人大有人在，但是房价仍然在年复一年地上涨，空头也年复一年地被“打脸”。
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如果仅从租金回报率计算房地产投资收益率，这18年来，任一年的房地产投资回报率都是很差的，很多年份甚至比不上当年的银行存款。如果以租金回报率作为判断房地产泡沫的指标，那么这18年来中国的房地产一直处于泡沫之中。
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一个泡沫能维持18年之久而不破灭，正如张五常所言，“中国楼市泡沫是钢做的”，坚不可摧。反推之，中国的房地产泡沫并没有那么严重，或者说并非一开始就那么严重。至少十年前的房地产价格绝无泡沫，因为现在的价格已经是当时的几倍，即使接下来房地产泡沫破灭，价格暴跌，也几无可能回到十年前的水平。
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从这个角度来看，判断价格有无泡沫要往后看。格林斯潘说，泡沫只有在破灭之后才知道是泡沫。今日房价有无泡沫今日也无法判断，只有留待时间去验证。如果房价再涨10年，那么10年后我们可以说当下的房价没有泡沫；如果未来几年房价开始大跌，那么就可以说今天的房价是有泡沫的。
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一切取决于未来，而未来是未知的，充满着不确定性。这是泡沫难于认定的根本性原因。但是有一点我们是肯定的，那就是价格越高泡沫的可能性就越大，泡沫总是在上涨过程中不断积累的。
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既然智慧如格林斯潘者都不能准确辨识泡沫，普通人也就不要在这方面徒劳了。但是很多人并不这样看，特别是过去十几年不断买房而身家倍增的人，他们将房地产上投资的成功归咎于自己的眼光和判断。换言之，他们准确预见到了房地产的未来，从而提前下手，算无遗策。
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这显然并非事实。事实是，他们只不过幸运地站在了风口上，然后就飞起来了。中国的房地产还没有经历一个完整的盛衰循环，在单边上涨的环境下，是看不出投资水平高下的。房价由盛转衰还能全身而退，才是牛人。
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现在有一个不好的苗头或者说共识在非专业投资者中蔓延，那就是在投资理财上，万般皆下品，唯有买房高。闲钱的去处，第一是买房，第二是买房，第三还是买房。记得去年上半年股市猛涨的时候，有著名券商经济学家分析原因说，这是因为长期以来中国人财富中金融资产配置比例过低，房地产是主要的财富，现在开始逐步加大金融资产的配置，并认为这将导致长期的股市牛市。现实是，去年下半年的股灾进一步强化了人们的买房意识，从股市冲出来的人纷纷买房避险，房地产占居民财富的比例不降反升。
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资产配置比例的调整，有两种途径，一个是主动的，一个是被动的。所谓主动的，就是自觉加大某方面资产的配置比例的同时减少其他资产的配置。譬如，房子多的人主动卖掉部分房子去投资股票，就是主动调整自己的资产配置。另一种是被动的，也就是个人没有做任何动作，但是因为资产价格发生了变动而导致资产比例的变化。
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我赞同未来中国人的金融资产配置比例将会大幅上升的说法，但是不会是主动式的，而是被动式的。也就是说，未来一个较长时期内，金融资产的价格较房地产价格有一个更好的表现。未来房地产可能不会下跌乃至上涨，但是金融资产的价格会涨得更快。
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现在大多居民的资产配置几乎100%就是房子（考虑不少人房子并非全款而是按揭），把鸡蛋放在一个篮子显然是不可取的。越是形成“房地产投资不败神话”共识的时候，越是要保持一颗理智的头脑。在投资上，共识即意味着危险。
