2017年楼市迎来短期调整 总体将平稳回落

近日，由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同主办，凤凰财经研究院、广东经济出版社协办的 “《中国住房发展报告（2016－2017）》（以下简称《报告》）发布暨研讨会”在北京（楼盘）举行。

“由中国社会科学院财经战略研究院课题组完成的《报告》，是同时邀请中国社会科学院院属5院所的专家团队携手会诊当前房地产问题，共同把脉2017年的发展走势。”中国社会科学院财经战略研究院院长高培勇强调。

财经战略研究院院长助理、《中国住房发展报告》主编倪鹏飞指出，《报告》在评述2016年中国住房及相关市场走势的基础上，系统分析了当前住房市场发展中存在的突出问题及深层原因；通过构建中国住房市场风险监测体系、华房指数预测预警指标体系，量化评估了全国及主要城市住房市场发展风险状况，预测了2017年住房市场发展变化；剖析了住房市场及其相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战，针对性地提出了相关政策建议。

课题组指出，2015－2016年，中国住房市场逐步进入上升的周期，全国商品住房销量快速增长，2016年1－4月同比增长率达38．8％，是2015年年初以来的峰值。1－9月份同比增长27．14％，比2015年全年高出了20．27个百分点；总体房价同比增幅先快速攀升，后有所收窄。2016年3月全国商品住宅平均销售价格同比增长率为18．25％，9月份为12．66％；房地产开发投资同比增速则扭转俯冲式下滑后于2016年年初后有了明显回升，对经济增长的影响有所增强。总体变化趋势符合课题组2015年12月利用华房指数的预测。与先前的楼市上涨特征显著不同，本轮楼市运行形势集中体现为市场回暖过程中的局部过热。第一，热点城市房价上涨过速过猛。第二，部分城市的本地及外地投资投机需求旺盛。第三，总量上库存连续减少，截至2016年9月末，全国商品住房现房待售面积4．14亿平方米，比2015年末减少0．39亿平方米；住房期房待售面积大约为33．24亿平方米，比2015年末（34．36亿平方米）减少1．12亿平方米，总库存比2015年底减少了1．51亿平方米，去库存取得了一定成效。但空间错配持续加剧，一二线城市库存小、销售快，三四线城市库存大、销售慢。

《报告》通过建立中国住房市场风险监测体系测度发现，全国35个大中城市普遍存在估值过高的风险。从横向来看，热点城市的整体风险状况较为突出，而二线非限购城市的风险状况相对乐观。整体风险最为突出的十个城市依次是：深圳（楼盘）、厦门（楼盘）、上海（楼盘）、北京、南京（楼盘）、天津（楼盘）、郑州（楼盘）、合肥（楼盘）、石家庄（楼盘）、福州（楼盘）（限于35个大中城市）。从纵向来看，当前住房市场风险整体高于2010年，估值过高的住房市场将极有可能出现房价增速放缓甚至是房价下跌的情形。本轮楼市过热主要集中于一线城市与部分二线城市等热点城市，无论是热点城市房价的上涨幅度还是风险的积累程度，均已超过2009－2010年，值得各界高度警惕。但全国总体风险仍然处在可控的范围。第一，主要指标没有超越风险控制线。第二，本轮过热是局部不是全局性的。第三，本轮高涨与繁荣不是长期拐点。第四，有诸多工具可以使用和备用。

对于房地产形势及其房地产调控的长效机制建设，国务院发展研究中心市场经济研究所原所长任兴洲指出，在固有的制度漏洞之下，楼市局部过热及其一系列问题的产生，是购房者、开发商、金融机构、中介等市场主体以及政府部门，基于利益追求和心理预期开展合作博弈的结果。第一，经济下行、人民币贬值、资产荒、实体经济不景气与城市分化是引发楼市局部过热的重要环境条件。第二，驱动全社会支持或从事房地产投资投机的利益机制是导致楼市局部过热的深层根源。第三，市场主体合作博弈是楼市局部过热的整体原因。第四，巨量资金导入是楼市局部过热的主要源头。第五，“地王”频出是加速楼市过热与恐慌的直接原因。第六，地方政府消极调控是房价暴涨和市场恐慌的重要原因。

《报告》预测，2017年中国楼市将迎来一个短期调整期，总体将平稳回落，但具有不确定性。基于华房指数、基本面、改革红利以及投资投机需求转换等多个层面进行预测，未来楼市调整的幅度和时间长度有赖于调控和改革的力度。在空间上，市场调整也将继续呈现差异化。在具体指标上，全国房价整体增幅将收窄，个别月份或将绝对下降，其中，一二线城市中先前房价上涨快的城市的房价增幅回落会更大，三四线城市分化；房地产开发投资将放缓，增幅或将低于2016年；总体库存将会进一步下降，降幅会有所收窄，且城市间分化严重，三四线城市去库存任务仍然艰巨；在销售开工方面，2017年销售或将有较大幅度下降，开工面积也将会下降，同时分化还会持续，一二线新开工或将增加。但特别需要警惕，调整没有到位过热仍在继续、调整过速过猛、调整出现逆转等未来的市场不确定性发展。

倪鹏飞建议，为避免楼市调整过犹不及为金融稳定与经济增长带来压力，需要完善短期政策引导楼市软着陆，坚持“虚实结合，主动调控”“长短结合，标本兼治”“边调边看，逐步完善”“分城施策，协同作战”等调控施策原则。第一，密切监测调控效果，做好后续补调的准备。第二，完善“分城施策”，建立“协同作战”机制。第三，调整城市间土地供给规模，完善土地拍卖制度。第四，清查楼市的违规融资，取消过热城市的房贷利率优惠。第五，实施前瞻性引导调控政策，主动发声引导市场预期。

此外，与会专家呼吁，推进中国经济去房地产化，促进房地产稳定健康发展，释放新需求去库存并对冲市场调整，关键是建立一套让房地产利润平均化的市场调节机制与政府调控机制，让政府部门与市场相关主体积极、理性地参与促进房地产发展，未来需要在四个方面着手构建长效机制。第一，调整发展战略，让房地产与宏观经济、城市化协调发展。第二，加快相关制度改革，释放新需求去库存并对冲市场调整。第三，在土地、金融、财税等关键领域实现改革突破，铲除经济房地产化及波动的根基。第四，健全楼市调控的工作机制，完善楼市调控的问责机制。